小产权（回迁房）调研报告
华润大冲旧改的成功，把深圳的“新土改”落到到了实处，小产权的购买者获得了应有的补偿，收获了商品房，这一效应使一直存在的深圳小产权“非法”交易得到了行政规则的认可，深圳在城中村的旧改中勇于创新，解决了深圳发展“无地可用”的障碍。本轮周期在 715 调控、208 调控之后，小产权（回迁房）的交易火爆起来，进入了置业者的视野，经过一段时期的调查研究，我将通过一些列文章向大家介绍深圳小产权、回迁房市场现状。
目 录 ：
一 、 宏 观 置 业 环 境 分 析 二 、 小 产 权 的 证 件 种 类 三 、 小 产 权 的 交 易 流 程 四 、 小 产 权 的 不 同 购 买 阶 段 五 、 哪 些 人 在 买 小 产 权 六 、 小 产 权 在 哪 里 交 易 一、宏观置业环境分析 商品房的交易火爆我们已经经历，历经 715、208 两次调控目前商品房交易陷入冰点，商品房火爆的基础支撑是货币政策，去年我提出了资产指数的概念，小产权的交易火爆也在此基础之上。
数 资产指数 数 资产指数=M2-GDP 增幅-CPI
M2 为广义货币总量，GDP 的增长会增加 M2，M2 的增加也会带来通货膨胀也就是 CPI 的增长，同时投资是属于 GDP 部分的，所以 M2 在 GDP、CPI 多出来的部分理论上会流向存量资产，大宗商品、股市、厂房、矿山等，同时也会流向了一线城市的房产。
2021 年货币政策会保持持续稳定，GDP 目标设为 6%，CPI 控制在 2%以内的概率较大，所以资产指数超过 2%的可能性较大，会继续流向存量资产。
商品房因房住不炒，调控的控制使交易成本、上车成本进一步提高，所以不限购、不限售的小产权（回迁房）成为了很多置业者的选择。
二、小产权的证件种类 小产权房证件 常见的有六种。
1、《房地产证》俗称：绿本，
2、《房屋所有权证》俗称：猪肝本
3、两证一书
4、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》 俗称：历史遗留
5、村委统建楼
6、历史遗留的房产购销合同书
证件列表
1 、《房地产证》俗称的：绿本
这类房子是也是 90 年代，通过“两证一书”申请建成验收合格后国土局备案核发的！此类房子不能买卖，不能过户，不能抵押。这类房子尽量不要买，会比较麻烦。
还有一种绿本，房地产权共有（用）证绿本属于产权证明的一种，但针对的主要是政策性用房（经济适用房、福利房等），这样的绿本是可以申请转为红本的，不属于小产权绿本。此外还有村委绿本和开发商绿本，在统建楼部分说明。
2 、《房屋所有权证》猪肝本
此类小产权房多是 90 年代初期，深圳关外村民自建房的产权证，是宝安县时期发的房产证，这种小产权是可以交易的，遇到旧改时需要原业主做公证放弃产权。经过几手交易找不到原业主的，不能公证放弃产权的也可以进行交易，权益可以得到保障。
3 、两证一书（村民私宅报批报建申请）
（1）建设用地规划许可证
（2）建设工程规划许可证
（3）兴建住宅用地批准通知书
两证一书是有正规申请报建的，只是没有按要求建筑的，建好之后也没有报验备案领绿本，现在交易反而更加方便。
4 、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》 简称 历史遗留，这是 2009-2010 年间的普查，把没有任何资料的房产记录在案，确认产权的合法性。
这是深圳市处理城市化历史遗留违法建筑的处理方案，就是所有深圳城市化历史遗留违法建筑，将不同时期、不同类型的违法建筑全部纳入处理范畴，进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，为历史遗留违法建筑的处理提供依据。这也是为什么在深圳小产权房会被称作“历史遗留”的由来。
5 、村委统建楼
这类房子是村委股份公司在所属地由村委主导建的写字楼或者住宅。村委签合同或绿本，但这个绿本是村里发的，仅针对该项目做的一个使用权证书，不同于在国土局备案的绿本，被称为村委绿本（开发商绿本），是可以正常交易的。
【村委统建楼绿本】
1998 年后在村委集体用地上，经过正规报建的村委统建楼，当地村委股份公司会颁发村委盖章的《房屋使用证》绿本，这是可以私下买卖的，现在买卖二手房时要去村委股份公司更名和消除业主所有档案的，拿到就是这种绿本。这种绿本主要是村委作为兜底主体。
【开发商绿本】
有些开发商使用个人宅基地盖出来的房子（农民自建房），拿的是《使用权证》绿本，这种绿本是开发商自己颁发的，他和村委统建楼的绿本一样，仅是代表个人或开发商，这种绿本是个人或开发商作为兜底主体。曾经有个传说：很多客户不懂小产权，过来就问有没有绿本，开发商火了，就去印了一批，一本成本 10 块钱，每套房涨 2万，还卖的飞快。
这种小产权权属交易没问题，一般村委（开发商）绿本或合资建房协议可以在村委过户，村委统建楼的建设规划比农房要好得多，环境接近商品房价格比商品房的一半还低，适合投资兼居住。
6 、历史遗留的《房屋销售合同书》
历史上的企业集资等建房，承诺办红本，但由于各种原因没有办，属于历史遗留的小产权，是可以安全交易的。
小产权房的手续都是排他的，只会有一种证件。以上小产权证件，除了国土局备案的绿本《房地产证》外其他都可以交易，绿本的交易复杂一些，也有解决办法，但是小白们尽量不要碰。
三、小产权的交易流程 小产权目前的交易基本都是二手交易，以《房屋转让合同》或《房产买卖合同》的形式实现交易。小产权的交易过程相对商品房快捷简单。
1、了解小产权信息、看房。
2、约业主，谈价格，查实证件，签定房产买卖合同（或房产转让合同），付定金。3、付尾款、中介费，同时做律师见证，收房，水电、煤气、管理处过户。4、有租客的重新签订租赁合同，空房就收房换锁。【交易注意事项】1、小产权买卖的证件 例如两证一书、历史遗留、整栋猪肝本通常都是复印件，加盖律师见证印章。2 、小产权的买卖合同、律师见证一定是连续的，不可间断的资料，即原业主—>A—>B—>C—>D,D 就是现业主，资料一定要连贯。
3、关于律师见证，经了解，深圳律师是不允许做小产权交易律师见证的，都是外地律师在做。有人说律师见证没用，只要交易合同就可以了。也有人认为律师见证在旧改确权的时候有作用，开发商认可律师见证。当然没有律师
见证也可以确权，但是要走一定公示流程增加复杂度。还有人认为律师见证可以作为交易的见证人，起到第三方证人的作用。律师见证费一般在 2000 元左右，建议在小产权交易过程一定要做律师见证，以避免不必要的麻烦。4、查法定图则，一定要买居住用地上的小产权房，法定图则可以在深圳市国土资源与海洋局的网站下载。
四、小产权的不同购买阶段 经过调研，小产权交易属性分为 6 个阶段，最后可能通过旧改变为红本。
小产权的交易有点类似股票而一级市场，如果旧改成功（股票上市）回报更高。
小产权房与公司上市比较
小产权在不同阶段都有购买者，前 5 个阶段都可以进行交易，但第 5 阶段的交易成本较高，在开发商签约没有报送备案前还可以更名，报送备案后就等着选商品房。
很多投资者认为这是个乌鸡变凤凰，小产权变商品房的"暴击”之路、逆袭之路。
小产权的不同购买阶段：
1、第 1、2 阶段，有的购买者看中它的流动性和升值空间，购买 1、2 阶段的，开发商没有进驻立项，但总价低，租金收益较好，在商品房横盘的 2017-2018 年，西部小产权的价格逆势在上升，高达 50%以上。这类小产权根据位置不同，单价在 1-3 万之间。
2、第 3、4 阶段的热度会比较高，受到关注的同时价格也更高，目前立项中的多数小产权房单价已经在 4 万以上。
3、第 5 阶段，价格更高了，与开发商直接签约，拿租金补贴，等待收房，大部分单价超过 6 万，白石洲回迁房已经接近 10 万的单价。
购买者一般根据自己资金情况，买入不同阶段的小产权房，每个阶段都有交易存在，都有一定的购买价值。
五、哪些人在买小产权 小产权的交易市场一直存在，都是什么样的人在买呢？ 1、做小生意的个体户，小本生意，从租住城中村到直接买入农民房，不用在付租金，买第 1 阶段的比较多，随着城中村整治，环境变好，居住环境提升，房价也上升。
2、已经有一套商品房，资金量不大，买入小产权房投资收租金防通胀等待升值的，第 1、2 阶段的较多。
3、在深圳没有购买商品资格的人，有多余的钱投资到小产权房，这类购买者选择 3、4、5 阶段的较多，以投资期待升值为主。
4、为了自己居住或给父母居住购买统建楼，统建楼通常环境较好，和农民房比更适合居住，也随着市场价格升降。
六、小产权在哪里交易？ 小产权市场不像商品房一样透明，没有链家、中原、Q 房等这样的大公司从事交易，正规的地产公司业务员也不允许做这样的交易，这些房源和交易都由专门从事小产权交易的小公司进行，当然楼市冷清的时候，正规的地产经纪也介入小产权交易。
小产权的信息一般都出现的从事交易的中介的朋友圈里，或者从事交易的公众号、微博等自媒体。
也有投资公司（个人）收购整栋商品房，重新装修，分割出售的，通过中介销售团队来实现销售。
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