嘉德京平 项目概况：
区位：项目位于河北省三河市燕郊经济技术开发区，燕郊和顺义的边缘地带，区域较陌生。
交通：交通非常便利，紧邻北部京平高速，距离北务镇出口 1.5 公里，到国贸时间 45 分钟，到望京和三元桥时间 35 分钟，距离燕郊核心区域 15 分钟，但是，目前尚无公交路线和轨道交通。
总占地：1100 亩 住宅用地：650 亩 产业用地：450 亩 容积率：2.5 四至及配套：北侧 506 亩可租用绿地，呈现低密氛围，但现有配套相对匮乏。
G1 G2 G3 G4 G5 G3 G3 G4 G5
项目整体评价：
优势条件：1、独有 506 亩林地的景观资源与地热资源，居住度十分舒适
2、交通便利，45 分钟驾车可达 CBD，10 分钟可达燕郊核心区
3、燕郊镇沿着迎宾大道向北发展，其北边有大面积产业园规划
4、自身配套完善，具备改善区域生活环境的条件 劣势条件：1、目前没有公交、轻轨到达本项目
2、陌生区域，形象未树立，认知度低 刚性首置客户（被动郊区化 80%）
：
CBD 的青年白领；望京、三元桥、海淀工作的年轻人；T3 及空港的普通工作人员。他们有结婚和生育下一代的打算，还想把父母接来身边居住。
对交通依赖性较高，价格敏感，但属高知人士，享受城市生活方式，追求生活品质与品味。
第一居所。
改善圆梦型客户（主动郊区化 10%）：
年龄在 30-45 岁，在朝阳公园、三元桥、望京附近工作或居住，有一定的经济实力，希望在环境较好的地方有一处休闲、养老的场所； 关注产品形式，社区环境，社区配套； 投资客户（投资 10%）：
主要来自 CBD、三元桥、望京、空港等北京东北部高收入人群，看好燕郊及燕郊北部的发展潜力； 关注区域发展潜力，社区整体品质，性价比； 住宅启动区的位置及规模 ：权衡多方因素，建议以 G1 标段中全部住宅与 G2 标段北侧住宅为项目住宅启动区，建面约 28 万平米 启动区选取原则：
1、交通动线良好：京平高速北务镇出口延动线（蓝色路径）直达售楼处，方便快捷，若一期选择 G2 标段，需走一段木北路：木北路为双向两车道，且大货车经过频繁 2、展示效果良好：蓝色动线可打造为景观大道，且沿途经过租用绿地打造的运动公园，展示性好 3、工程排期的考虑：住宅启动区具备与展示区同期开工的条件 政策影响：
利：无法提供连续 5 年的纳税证明的首置客，无法在北京置业，有向燕郊挤压的趋势； 弊：限贷政策限制使多数客户必须一次性付款，造成燕郊客户的购房成本变高；
开发商策略：通过金融手段、政策手段、客户策略调整等多种方式应对当前新政，帮助客户解决付款方式问题 1、分期付款：燕南园为省外客户提供分期付款方式，客户可先支付 50%，其余 1 年内还清； 2、垫付：上上城为客户垫付 20%首付，客户只需首付 30%； 3、办理当地户口：通过办理当地户口的方式直接使客户首付降为 30%； 4、办理北京贷款：众多项目与银行合作，为在北京拥有贷款资格的客户办理贷款，解决非本地客户不能贷款的问题； 5、转战河北：星河 185 将重点拓展河北客源，如唐山、承德等地；
启动区的户型配比及产品选型：
建议项目启动区以中小户型为主力产品，基于项目的优质教育资源，可布置部分三居以承接改善型客户
启动区的营销策略：
项目位于陌生区域,周边无配套,严重缺乏生活气息,因此项目的营销策略 必须能够让客户提前感受到商业、教育以及生活氛围，消除客户对项目的抗性 具体动作：
1、充分打造展示区，呈现未来的生活方式
2、线上策略：站位北京，引导客户对项目的区域认知
3、线下策略：抢夺北京外溢到燕郊核心区的主流客户 打造原则：1、交通层面：入住前开通三元桥至项目的看房班车，入住后开通三元桥至项目
的公交线路
2、配套层面：教育配套：在沙盘上充分展示，并说明引进北京资源
商业配套：在项目入口处即展示部分商业，并在售楼处内部隔出一定空间进行商业展示
3、可租用绿地内可设置老人、孩子以及全家人休闲娱乐的场地，保留原有的果树并栽种其他瓜果，做到四季皆可采摘
展示区内注重场景、景观及小品的布置，让客户体验到家的感觉 动线安排：京平/燕顺路→北务出口→地块，重点包装：由北务出口至本项目路段 考虑因素：地块东侧木北路大货车偏多，来访动线尽量规避；
北务出口北京标识性强有利营造贴近北京的感觉，来访动线应充分利用；
北务出口至本项目地块路段路况良好维修成本可控； 2012 年 5 月 1.1 期开盘。均价为 7000 元/平米，快销，造势，炒热区域的作用； 2012 年 10 月 1.2 期推售，均价为 7300－7500 元/平米，持续前期造势态势，为后期奠定人气及市场关注度； 2013 年 3 月 2.1 期推售，均价为 8000-8200 元/平米，延续 1 期态势，为 2 期热销打开局面
市内售楼处：凤凰城 项目位于三元桥地铁口附近，旁边有第三置业、中冶大厦、时间国际、曙光大厦等，以及宜必思酒店，人流量大，且可通过机场高速，再经京平高速到达本案现场，交通便利。
通勤情况：交通车流及人流量大，但通勤状况良好。
停车情况：纵横两条街道前均可停车，全部为地上停车，长期租赁车位可谈 。
1 1 、建筑面积：351平米，内部墙体不可动
2 2 、租金：7.7元/平米*天
3 3 、物业费：
5.5元/平米*月
4 4 、采暖方式：中央空调
5 5 、有无上下水：有上下水，内部现有洗手间
6 6 、车位：地上流动车位
7 7 、备注：此商铺原先为华润的售楼处其中的一间，现在华润售楼处搬到凤凰商街中。凤凰商街现在部分处于施工状态，现已有部分餐饮行业店铺开张，整体品质感较高。
优势：
1、地铁三元桥站 D 口出，步行8－10分钟可到达，周边多量公交到达；
2、为临街底商，展示型较好，利于客户邀约指引； ；
3、处于凤凰商业街的尾部，品质较好，
4、区域人流量大，交通便利，利于项目信息受众；
5、沿街有地上停车位，客户停车相对方便；
劣势：
1、内部空间较为零碎；
2、楼层实际净高2.5米，层高稍低；
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