长 融创服务：年报首秀亮眼，收入同比增长 63.5 ％ 物管年报点评系列之融创服务 融创服务于 3 月 11 日发布 2020 年度业绩公告，首期年报业绩表现亮眼。融创服务将持续深耕区域、加强规模增长与提升物业服务等能力。据业绩公告披露，融创服务致力于打造物业首选品牌。截至 3 月 11 日收盘，融创服务市值为 676.56亿港元（约 565.8 亿人民币）。
管 理 规 模
基于母公司稳定转化与积极第三方外拓，增长快速，项目多布局一二线城市 2020 年融创服务在管建筑面积约为 1.35 亿平方米，同比增长 155.1%，合约建筑面积约为 2.64 亿平方米，同比增长 67.2%。管理规模的快速提升得益于融创地产的发展能力所带来的稳定的面积转化，且受益于市场外拓力度的持续提高。根据贝壳研究院统计，外拓第三方在管建筑面积占比从 2019 年 0.6%显著提升至32.1%，2020 年新增在管建筑面积 52.7%来自第三方。
项目布局上，管理的物业项目分布在中国的 89 个城市，其中位于一二线城市项目的面积占比约为 86%。杭州与重庆的合约建筑面积位列一二位，皆超过 2000万平米，在管面积超 1500 万平米，其余依次为：天津、青岛、台州、济南与武汉。此外，对开元物业的收购，帮助融创服务在长三角地区的管理密度显著提升，为在长三角的深入发展提供了有力保证。
业绩表现
受益于在管面积显著提升与收购开元物业，业绩亮眼，收入增长高 2020 年融创服务实现收入约 46.23 亿元，同比增长 63.5%。收入增加原因主要是在管建筑面积大幅增加，同时促进毛利的上涨，2020 年毛利约 12.75 亿元，同比增长 77%，毛利率约为 27.6%，比上年提升 2.1 个百分点，主要由于占收入比
重较高的物业管理服务毛利率的提升。此外，净利润约 6.26 亿，净利润率为13.5％，分别同比增长 131.8%及 4 个百分点，其大幅提高主要得益于持续增加的在管建筑面积带来的收入增长、规模效益及成本管控措施等。
另，2020 年完成对开元物业管理的股权收购，促进融创服务的资产价值显着上涨(主要体现于商誉部分)，2020 年资产为 129.5 亿元，相比于 2019 年，大幅度上涨约 106.86 亿元。此外，平均物业管理费约为每月 3 元/平米，与 2019 年相比每月 3.4 元/平米下降 0.4 元/平米，主要是由于所收购的开元物业管理项目多位于较低能级城市，拉低其平均物业管理费。
业绩构成
物业管理服务占比高，社区生活服务 需提速，外拓物业收入增长强劲 按业务划分看，2020 年融创服务业务结构可分为物业管理服务、非业主增值服务以及社区生活服务三个板块，其中物业管理服务是主要收入来源，占比总收入约 46.23 亿元的 60%份额，约 27.74 亿元，同比增长 141.6%，主要是基于融创地
产业务扩张，在管建筑面积增加。同时，随着实施包含人才优化配置等一系列的成本控制措施，与疫情影响而获得的社保减免，物业管理服务的毛利率由 2019年的 11.8%大幅上升至 2020 年的 21.6%。非业主增值服务收入与上年大约持平，而社区生活服务收入约 1.76 亿元，同比增长 6%，增长速度较慢且仅占总体收入份额 3.8%。贝壳研究院认为，融创服务若想进一步受到资本市场青睐，需提速社区生活服务板块的布局。另，外拓物业面积的增长为融创服务的收入提高助力，2020 年外拓物业在管建筑面积为 4332 万平米，外拓物业收入为 6.69 亿元，分别增加约4300万平米和6.65亿元左右，其原因主要在于对开元物业管理的收购，以及通过合作与市场招投标获取的物业管理服务。
进一步聚焦物业管理服务业态，可分为住宅物业与非住宅物业两类业态，2020年住宅物业收入为 19.44 亿元，同比增长 106%，但收入所占物业管理服务份额从 2019 年 82%降低至 70.1%，同期间非住宅物业的收入占比大幅提高，从 2019年 18.0%提高至 29.9%，原因为随着来自第三方外拓项目数量的提升，丰富物业管理项目的业态组合，已涵盖包括商业、写字楼、医院、学校、产业园、乐园、酒店等在内的多种非住宅业态。
发展战略
从规模增长、客户服务与区域深耕三维度持续发力，力争成为物业首选品牌
2020 年是融创服务的上市元年，伴随行业的发展，融创服务实现了业绩全面高速增长，今年融创服务在发展战略上聚焦三个维度：其一，提高管理面积规模，依托母公司资源优势、战略合作、招投标与收并购等多元渠道扩大物业管理面积；其二，提升客户的高黏性，建立“线上+线下”一体化的服务能力，创造更高的增值服务营收，同时致力于实现全链条、全周期的生活服务；其三，区域的持续深耕，2021 年初，将原“7 大区+开元+环融”的架构调整为“15 大区+医院事业部”的架构，以提升管理的效果及效率。
综上，贝壳研究院认为融创服务稳定地提高面积管理规模、持续地提升客户粘性与聚焦区域深耕，可在资本市场得到更多的关注。
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