商业前期策划
第一章
商圈调研前期调研内容
一、城市概况分析
（一）区位（城市所在位置的介绍）
位于 xx 省（全国）的位置；
地形（平原、盆地等） 、地势（平坦或崎岖）；（二）行政规划
1．区域总面积；
2．区域四至（周围的市县、河流、山） ；
3．管辖的下级市县数量、人口。
（三）城市性质（旅游城市、工业城市等）
功能定位：旅游或工业城市；
未来功能变化：是否改变城市定位发展；
（四）交通（城市对外的海陆空交通系统）
1．水上运输；
2．公共交通（地铁、公交、出租车） ；
3．航空运输；
（五）经济发展概况
GDP
CIP
住房开工率
失业率
消费品零售总额
城乡居民的人均可支配收入
居民收入及支出
城乡居民储蓄存款余额（六）经济发展模式
内向型经济类型；
外向型经济类型；
密集型经济类型（劳动、资本、技术）；（七）产业发展
主导产业；
各产业比例；
各产业增长值。
（八）经济发展未来规划
1．基本指标
GDP
CIP
GNP
④ 经济增长速度
⑤ 住房开工率
⑥ 失业率
⑦ 消费品零售总额
⑧ 城乡居民的人均可支配收入
⑨ 居民收入及支出
2．发展模式 ( 产业结构的比例变化 )；
3．产业发展（新兴产业的引入）
4．基本设施布局和建设；
5．重大市政工程、公共建筑信息；
（九）群众富裕程度
人均 GDP;
恩格尔系数；
可支配收入；
（十）群众消费水平
零售商品销售额；
私家车数量；
旅游业
餐饮业
娱乐业
（十一）城市规划
城市产业、居住、商业空间布局现状以及未来；
（十二）城市人口
数量
结构
不同年龄层次的人口数量
男女人口结构
不同受教育水平的人口数量
流动人口与常住人口结构
城镇人口结构
不同行业人口结构
不同产业人口结构（一、二、三产业）
人口变化趋势
新生儿出生率
死亡率
（十三）城市文化
历史层面；
市场现状；
居民城市心态；
居民幸福度；
人口迁入量。
6. 重大人文活动（如运动会对城市的影响 ）
二、地块调研分析（能够导入的客流）
（一）、基本经济指标（自身项目的限制，对客户的影响）
容积率；
占地面积；
建筑面积；
绿地率；
用地性质（商业、商住、工业） ；
限高
（二）、地块分析（分析对人流的进入性）
四至
东南西北具体建筑物分布
昭示性（有无高层建筑挡住）
地势（坡度）；
地形
形状（规则与否）；
（三）、四周建筑物分布（分析周围的建筑物可能带来的人群）
商业项目分布（分析商业项目内的人口容量）
项目属性（政府或商业或学校）
② 商业形态（商场、写字楼等） ；
③ 经营产业（超市、家具等）
④ 人口容量；
⑤ 人口密度。
商业项目人容量状况；
年龄
② 职业；
③ 性别；
④ 居住区域；
⑤ 工作区域；
⑥ 受教育水平；
⑦ 收入消费水平；
⑧ 购买行为；
多久购物一次；
单次消费额；
所购产品结构档次；
购买商品时的活动范围；
购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费；
（四）、交通分析（交通条件带来的人流）
门前人行道道路（道路的物理属性）
人行道情况
道路宽度；
② 通往项目途中是否有阻挡物；
客流通往道路中间如有岔道或其他交通设施 （花坛、公交站牌、绿化带） ，则客流量很容易流失。
③ 道路中间有无隔离栏；
较窄的马路， 中间无隔离带， 马路对面的人很容易过来， 这
样马路两侧的人流都可以考虑进来。
较宽的马路，中间有隔离带，一般只考虑单边的人流。
④ 有无天桥或地下通道；
人行道流量（统计道路上不同时间的人流数量）
平日和假日的人流量；
② 一天之内不同时段的人流量；
上下班时段（ 8:30am—— 10:00am;5:00pm---7:00pm ） ;
上午 10： 00—— 12:00；
下午 2： 00—— 5:00
晚上 7:00 —— 10:00
人行道人流情况（人流的具体特征）
年龄；
② 职业；
③ 性别；
④ 居住区域；
⑤ 工作区域；
⑥ 受教育水平；
⑦ 收入消费水平；
⑧ 购买行为；
多久购物一次；
单次消费额；
所购产品结构档次；
购买商品时的活动范围；
购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
围绕道路（围绕地块的道路物理属性）
1）道路的级别
级别（几车道）；
② 宽度；
③ 组成（人行道、快车道、机动车道） ；
④ 道路中间是否有隔离栏；
⑤ 堵车情况（堵车路段和时间段）
⑥ 道路辐射区域内的建筑（住宅小区或商业项目等）
⑦ 停车；
道路两旁的停车位和停车场；
停车的方便程度 ;
是否需要等待，等待具体时间；
停车场的入口大小，车辆进入路线；
2）车流分析（从车流判断人流）
流量；
② 流向；
③ 车类；
④ 车的档次；
⑤ 车的所属地。
3）客流量（道路上的客户分析）
年龄
② 性别
③ 职业
④ 居住区域
⑤ 工作区域
⑥ 受教育水平
⑦ 收入消费水平
⑧ 主要娱乐消费
公交
1） 线路；
2） 距离（便利性）
时间距离
② 认知距离（心理距离）
③ 通往道路有无障碍物
公交车特点
车类（大客车或小客车）
② 车容量；
③ 班次；
④ 路线；
⑤ 堵车路线和时间；
公交车带来的人流量
平日和假日每天的总客量；
② 每个站点上不同时段的上下客流量；
③ 途径的站点周围有无大型建筑或商业项目
客流量）。
（分析是否存在可引进
公交带来的人流特征分析
年龄；
② 职业；
③ 性别；
④ 居住区域；
⑤ 工作区域；
⑥ 受教育水平；
⑦ 收入消费水平；
⑧ 购买行为；
多久购物一次；
单次消费额；
所购产品结构档次；
购买商品时的活动范围；
购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
地铁
距离（便利性）
时间距离
② 认知距离
③ 通道交通便利与否；
地铁特点
班次；
② 路线；
③ 站点分布；
地铁带来的人流量 ( 统计地铁上不同时间的人流数量）
平日和假日的客流总量
② 每个站点不同时段的上下车客流量
③ 载客量高峰路线和时段
④ 各站点的周围建筑物、 商业项目分析 （分析通过地铁可以带来的人流量）
(4) 地铁带来的人流量特征分析
① 年龄；
② 职业；
③ 性别；
④ 居住区域；
⑤ 工作区域；
⑥ 受教育水平；
⑦ 收入消费水平；
⑧ 购买行为；
多久购物一次；
单次消费额；
所购产品结构档次；
购买商品时的活动范围；
购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
三、商圈需求分析
（一） 划分商圈
集中商圈划分区
路程商圈划分区
（二）核心商圈
1. 确定商圈范围
沿途做出消费者实际上经过的距离， 并做上记号， 最后将这些点连接
成线，便能了解商圈的范围。 （一般来说，百货店的 65%左右的顾客
来自核心商圈， 小型商店的核心商圈在 0.8 公里之内， 顾客步行来店
在十分钟之内； 大型商场的核心商圈在 5 公里以内， 无论使用何种交
通工具来店，不超过 20 分钟）。
参考消费半径：日用品消费半径是车程 30 分钟左右，餐饮消费半径
最长可以忍受车程一小时左右。
辐射区域建筑物组成（写字楼、住宅小区、商场等）
建筑物区域人群分析（常驻人口的分析）
户数及人数；
年龄；
职业；
性别；
居住区域；
工作区域；
收入消费水平；
购买行为；
多久购物一次；
② 单次消费额；
③ 所购产品结构档次；
④ 购买商品时的活动范围；
⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
从交通条件分析可吸引客户
(1) 道路路况
① 级别（几车道）；
② 组成（人行道、机动车道等） ；
③ 平整度；
④ 宽度；
⑤ 直通道路上是否有障碍物；
⑥ 道路中间是否有隔离栏、天桥或地下通道；
认知（心理距离）
预算销售额（根据以上资料推算总销售额和来店可能性）户数 X 每户每月生活费支出 =所有项目的营业额；
户数 x 每户每月生活费支出 X 来店可能性 =某地的营业额。
（三）次商圈
1．确定商圈范围
沿途做出消费者实际上经过的距离，
并做上记号， 最后将这些点连接
成线，便能了解商圈的范围。
（一般来说，在次要商圈内聚集着
25%
的顾客，小型商店的次要商圈在
1.5
公里之内，顾客步行来店在
20
分钟以内； 大型商场的边缘商圈在
8
公里以外， 无论使用何种交通工
具来店平均在 40 分钟以上。）
2．辐射区域建筑物组成（写字楼、商场、医院等）
3．建筑物区域人群分析
户数及人数；
年龄；
职业；
性别；
居住区域；
工作区域；
收入消费水平；
购买行为；
多久购物一次；
② 单次消费额；
③ 所购产品结构档次；
④ 购买商品时的活动范围；
⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
从交通条件分析可吸引客户
道路路况
① 级别（几车道）；
② 组成（人行道、机动车道等） ；
③ 平整度；
④ 宽度；
⑤ 中间是否有隔离栏；
⑥ 停车；
道路两旁的停车位数量；
停车场的车位数量；
停车的方便程度 ;
是否需要等待，等待具体时间；
停车场的入口大小，车辆进入路线；
认知（心理距离）
公交
① 班次
② 线路
③ 乘客下车后的走向
④ 站点分布
⑤ 开收班时间
⑥ 等车时间
⑦ 是否堵车；
地铁
班次
② 线路
③ 乘客下车后的走向
④ 站点分布
⑤ 开收班时间
⑥ 等车时间
（三）边缘商圈
确定商圈范围
沿途做出消费者实际上经过的距离， 并做上记号， 最后将这些点连接成线，便能了解商圈的范围。
（一般来说， 在边缘商圈内， 聚集着 10%
的顾客，小型商店的边缘商圈在
1.5
公里以外，顾客步行来店在20
分钟以上； 大型商场的边缘商圈在
8
公里以外， 无论使用何种交通工
具来店平均在 40 分钟以上。）
辐射区域建筑物组成（住宅小区、写字楼、商场）
建筑物区域人群分析
户数及人数；
年龄；
职业；
性别；
居住区域；
工作区域；
收入消费水平；
购买行为；
多久购物一次；
② 单次消费额；
③ 所购产品结构档次；
④ 购买商品时的活动范围；
⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
从交通条件分析可吸引客户
道路路况
① 级别（几车道）；
② 组成（人行道、机动车道等）
③ 平整度；
④ 宽度；
⑤ 中间是否有隔离栏；
；
⑥ 停车；
道路两旁的停车位数量；
停车场的车位数量；
停车的方便程度 ;
是否需要等待，等待具体时间；
停车场的入口大小，车辆进入路线；
(2 ）认知（心理距离）
(3 ）公交
① 班次
② 线路
③ 乘客下车后的走向
④ 站点分布
⑤ 开收班时间
⑥ 等车时间
⑦ 是否堵车；
(4 ）地铁
① 班次
② 线路
③ 乘客下车后的走向
④ 站点分布
⑤ 开收班时间
⑥ 等车时间
四、商圈竞争分析
（一）确定竞争商圈（和自身项目相似的形成竞争关系）
1.
业态相似
2.
规模相似
3.
区位相似
4.
客户相似
（二）分析竞品商圈范围； （商圈本身的范围）
以项目为中心， 以 1-2 公里为半径画一个圆，
包括圈内的商业项目， 作为
它的商圈。（注：商圈的范围一般不要越过公路、
铁路、 立交桥、 河流等。）
（三）商圈辐射范围； （商圈覆盖的消费人群范围）
1．影响因素；
1）区域属性；
地理位置（是否是市中心，距离） ；
② 历史文化；
2）商圈规模；
面积规模；
3）商圈定位（购物中心、商业街、超市、家具城等）；
4）交通（分析重点影响）
主要交通要道分布；
② 主干线接驳；
③ 主要交通工具途径（地铁、公交）
2．绘制辐射范围图
3．商圈饱和理论
计算零售商业市场饱和系数， 测定特定商圈内某类商品销售的饱和系数程
度。如通过计算每一平方米营业面积的某类商品所能实现的销售额， 呈现
高值时， 表明该市场尚未饱和， 因此仍具有发展零售业的潜力； 当呈现低值时，表明该市场已经饱和，新的零售商不宜再进入此市场发展零售业。
计算商业市场饱和系数公式：
IRS
H ?RE
RF
式中： IRS——某地区某类商品零售饱和系数；
——某地区购买某类商品的潜在顾客人数；
RE ——某地区每一顾客购买某类商品的费用支出；
RF ——某地区经营同类商品零售店的营业面积总数；
以我国百货店为例：年 ISR 值 <10000 元 / 平方米，在大中城市一般均发生
亏损；ISR 值=15000 元 / 平方米，属于保本经营； ISR 值 >20000 元 / 平方米，可以实现赢利。
ISR 值越高，则利润水平越高。
（四）商圈定位分析；
1． 档次定位；
2． 客户定位；
3． 功能定位
餐饮；
住宿；
购物；
娱乐；
4． 业态定位
专卖店；
超市；
折扣店；
零售。
5． 规划（图示各商铺的分布）
6． 规模（面积）；
7． 商铺出租价或售价；
8． 运营模式
(1) 是否有专业的运营公司（节假日活动方案等） ；
是否有专业的物管公司
租金收取；
水电费分摊；
配套设施
停车；
休息区；
小孩游玩区
（五）营业分析； （主要分析营业额）
1．赢利状况；
2．单日销售额；
3．单月销售额；
4．老客户销售额占比；
5．各类产品销售额；
（六）距离（两个商圈或商业项目的距离分析）
商业成熟的大城市中心地带， 如果两个竞争项目的距离在 500 米以内，或步行
距离在 10 分钟以内，抵达项目附近的消费者可以轻易做出选择，是去 A 商场
还是去 B 商场消费，因此， 这种距离是最直接的，对项目的影响也大，如果距
离在 1500 米以上，或步行距离在 20 分钟以上，对项目的影响就会比较小。
（七）客户分析；
1．客流量分析；
节假日和平日的客流量；
一天之内不同时段的人流量；
上下班时段（ 8:30am—— 10:00am;5:00pm---7:00pm ） ;
② 上午 10： 00—— 12:00；
③ 下午 2： 00—— 5:00
④ 晚上 7:00 —— 10:00
2．客户特征分析
年龄；
职业；
性别；
居住区域；
工作区域；
收入消费水平；
购买行为；
多久购物一次；
② 单次消费额；
③ 所购产品结构档次；
④ 购买商品时的活动范围；
⑤ 购入某商品经常在何种类型商店购买；
主要娱乐消费结构。
（八）商圈内重点项目分析（重点购物中心、街或大型主力店的分析）
分析要素
开发融资；
档次定位；
客户定位；
功能定位
餐饮；
② 住宿；
③ 购物；
④ 娱乐；
业态定位
专卖店；
② 超市；
③ 折扣店；
④ 零售。
规划设计（图示各商铺的分布）
规模（面积）；
商铺出租价或售价；
商家要求；
合作条件；
② 发展计划；
③ 对物业的需求条件；
④ 装修标准；
⑤ 租金水准。
运营模式
① 是否有专业的运营公司（节假日活动方案等）；
② 是否有专业的物管公司
③ 租金收取；
④ 水电费分摊；
配套设施
停车；
② 休息区；
③ 小孩游玩区
营业分析；（主要分析营业额）
赢利状况；
② 单日销售额；
③ 单月销售额；
④ 老客户销售额占比；
⑤ 各类产品销售额；
客户分析；
客流量分析；
节假日和平日的客流量；
一天之内不同时段的人流量；
上下班时段（ 8:30am—— 10:00am;5:00pm---7:00pm
上午 10： 00—— 12:00；
下午 2： 00—— 5:00
晚上 7:00 —— 10:00
② 客户特征分析
a. 年龄；
b. 职业；
c. 性别；
d. 居住区域；
e. 工作区域；
f. 收入消费水平；
g. 购买行为；
多久购物一次；
单次消费额；
）;
所购产品结构档次；
购买商品时的活动范围；
入某商品 常在何种 型商店 ；
主要 消 构。
分析工具
略管理内部因素 价矩 IFE
目内部因素分析（ IFE 矩 ）可以按五个步 来建立：
第一步： 列出在 目内部分析 程中确定的关 因素、 采用 10-20 个内
部因素，包括 和劣 两方面；
第二步： 每个因素以 重，其数 范 由 0.0 （不重要）到 1.0 （非
常重要）；
第三步 : 每个因素 行 分。 1 分代表重要劣； 2 分代表次要劣；
分代表次要劣； 4 分代表重要 ；
第四步：用每个因素的 重乘以它的 分，得到每个因素的加 分数；第五步：将所有因素的加 分数相加，得以因素 加 分数。
加 分数的范 都是从最低的
1.0
到最高的 4.0 ，平均分
2.5
。加 分数大
大低 于
2.5
的 目内部 状况 于
劣 ，而分数大大高于
2.5 的 目内部状况 于劣 。
(2) 哈夫原
一法 在消 者的角度，前往某一商 施 生消 的概率，取决于 商 施的 面 、 模 力和 三个主要因素。
不同商 、不同性 商品的利用概率反 公式：
s j u
T ij
p ijn
j 1 T ij
式中： Pij 消 者前往商 区的可能性，
I 地区消 者到
J 商店
物的概率；
S
j
某商品在商 区的 面 ，
J 商店的 吸引力
（ 面 、知名度、促 活 等）
；
T ij
消 者从住所到商 区所需花 的 ，
I 地区到
J
商店的距离阻力（交通 、交通系 等） ；
n 不同商 区的数量， 相 争的零售商 中心或商
数；
λ指用来衡量 客因 物 型不同而 路途 的重
程度，需要通 距离 研或 行相关运算加以确
定，通常λ =2；
表示 美 或商店 模 消 者 影响的参 量，
通常 u=1；
哈夫提出，一个零售商 中心 J 消 者的吸引力可与 个商 的
魅力（主要用 面 代替）成正比（ j=1,2 ，?， n），与消 者从出 地 I 到商 J 的阻力（主要用 距离代替）成反比。
例表： _______________项目开发内部影响因素研判
影响因素
权重
评分
加权分
购物中心规规模在全市排名
投资商资金实力
项
开发商的开发资质和经验
目
项目筹资渠道
内
项目规划建筑设计处于国内领先水平
部
优
承建商资质
势
项目管理水平
取得国内大型零售商的招商承诺
项目顺应政府城市规划的方向
项目投资回报率
项
项目投资组合复杂
目
内
项目产权划分
部
项目规模过大
劣
项目投资回收期大
势
项目风险高
总计
分析结论 ：
五、市场调研的四种方式
（一）实地观察法
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、消费体验方式掌握商圈基本概貌，有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
（二）访谈法
通过个别面谈、 小组座谈， 较深入了解本地零售经营从业人员、 物业开发经营商、商圈内服务人员、政府主管人员、当地居民与家庭、
异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
（三）问卷法
通过街头拦截式问卷填写、 电话问卷填写、 访谈 问卷填写、 问卷置留填写等进行调查统计及分析。
（四）参展法
参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
第二章
相关热词搜索： 调研 调研 商圈 内容 商圈调研前期调研内容5x
