新房、二手房市场回调,租赁市场迎来春天

　新房、二手房市场回调 租赁市场迎来春天

　从去年年末至今年年初呈现出较热态势的楼市，在各地集中出台调控政策的背景之下，渐现冷却：全国新房、二手房市场一季度成交量同比涨幅较大，却在 3月快速回调。3 月 29 日，贝壳研究院发布 2021 年一季度市场季报（以下简称“季报”）指出：调控之下，新房市场进入降温通道，二手房市场规模见顶，拐点可能在二季度出现。相反，租赁旺季归来，市场将持续升温。

　“ 金三 ” 成交不及 1 1 月

　 调控之下新房市场快速回调 基于低基数及各地集中推盘，2021 年新房市场成交量大涨。贝壳研究院数据显示，2021 年一季度，66 城新房成交量同比增长近一倍，与 2019 年同期相比，增幅亦达到 40%。一线城市开局市场尤其活跃，延续 2020 年年底的集中放量势头。与 2019 年同期相比，2021 年一季度一线城市新房成交套数增长 58.5%，二线城市增长 32.6%，三四线城市增长 43.8%。

　楼市热情随频出的调控政策下滑，一季度以来，北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查，对于违规使用者要求提前还贷。此外，银行针对房地产的定向加息窗口开启，3 月，贝壳研究院监测 60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年 12 月分别提高 6 个、7 个基点。

　尽管市场成交增速最快，但一线城市在调控之下回调速度亦最快。贝壳研究院数据显示，3 月，一线城市成交面积相较 2019 年同期增速回调 17.3 个百分点。一季度新房成交面积较 2019 年同期大增 124.7%的深圳，“金三”成交甚至不及 1月；二线城市 3 月成交面积较 2019 年同期也回调 7.4 个百分点；三四线则在核心城市拉动下整体成交增速上涨，3 月成交面积较 2019 年同期增长 5.3 个百分点。

　值得关注的是，杭州、南京、厦门、宁波等全国重点区域的强二线城市 2021 年一季度的成交面积较 2019 年同期，有 0.8-2.3 倍的增长。厦门、南京等城市在人才安居政策推动下保持较高活跃度。贝壳研究院方面表示，市场不断向核心城市聚焦，叠加区域规划利好，二线及强三线城市将成为拉动整体市场增长的重要动力，但城市分化亦将明显。

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　史上最好一季度 二手房拐点或将于二季度出现 与新房市场共振，全国重点 18 城 2021 年一季度链家二手房成交量创 2017 年以来单季成交新高，较去年四季度增长 14%，约为去年同期的 2.6 倍。贝壳重点 35城二手房价格指数也保持环比上涨，3 月，35 城整体指数环比上涨 1.4%，较去年 12 月上涨 3.0%。

　 一季度前期一线城市热度较高，特别是 1 月深圳、北京二手房成交量环比增超30%，上海环比增长 20%，房价涨幅居全国前列，较热态势引发调控收紧，2、3月市场热度被抑制。贝壳研究院季报指出：二手房指导价对于深圳楼市的调控效果显著，新政周深圳二手房成交较新政前下降 70%，二手房价格指数环比涨幅在1 月后持续收窄，至 3 月止涨；上海一季度二手房成交量环比微降，春节后较春节前下降 23%，二手房价格指数环比涨幅连续两个月收窄。

　市场结构调整，热度向二线城市转移。贝壳研究院数据显示，一季度，合肥成交量环比增约 60%，厦门环比增约 50%，成都、武汉环比增幅超过 30%。北方城市则在经历 3 年调整之后，积累的购房需求带来市场周期性修复，廊坊 3 月成交量仅低于 2017 年一季度成交高峰，青岛二手房价格指数 3 月止跌转涨，济南、烟台等城市二手房价格指数平稳上涨。

　一季度以来，地方密集调控，重心向二手房市场转移。东莞、无锡、成都等城市出台政策明确建立或完善二手房网签交易价格发布机制。贝壳研究院数据显示，3 月，35 城二手房景气度指数降至 40 以内，为去年下半年以来首次出现回调。贝壳研究院预计，本轮由金融宽松、市场过热预期带来的上行周期将进入尾声，向下调整的拐点可能在二季度出现。

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　旺季归来 近九成城市房租指数环比上涨 不同于新房与二手房市场回调之势，春节后住房租赁旺季归来，市场回归常态化。贝壳研究院数据显示，全国租赁市场成交量从去年9月开始连续5个月环比下降，在今年 2 月首次止跌上扬，3 月环比涨幅达到 87.9%。2021 年一季度，全国重点18 城成交量环比上涨 14.7%，平均月租金 42.1 元/平米，租金指数环比上涨 2.2%，近九成城市租金指数环比上涨。

　分城市来看，一季度，除廊坊、重庆市租金水平环比微降外，其余 16 城均呈现环比上涨趋势，西安、上海、青岛、深圳和广州环比涨幅最大，超过 3%。上海、西安、合肥和杭州市租金水平出现同比上涨，上海同比涨幅最大，为 3.3%，西安涨幅为 2.6%，其余 14 城一季度租金指数保持同比下降态势。

　与此同时，房源成交周期在 3 月开始下降，3 月房源成交周期为 57.8 天，环比缩短 4.2 天，同比缩短 2.4 天。业主出租信心有所回升，新增房源挂牌均价在2020 年 11 月至 12 月连续回升之后，在 2021 年 1 月至 3 月保持基本持平。根据贝壳研究院数据，2021 年一季度，重点 18 城新增房源挂牌均价为 44.5 元/平米，环比上涨 1.8%，同比去年一季度下降 1.7%。

　贝壳研究院季报首次提出租赁房源空置期指标。根据统计，3 月 18 城个人租赁房屋空置期下降，近一年青岛、西安和杭州出租率最高，空置期最短。通过对空置期、库存房源两个指标衡量评估，北京、上海、深圳租赁市场复苏程度最高，

　大连、西安和重庆随后。贝壳研究院预计，二季度住房租赁市场将继续升温，租金水平保持稳定，或将小幅上涨。