房地产格局变化

　房地产格局变化带来的机遇和挑战 房地产从 行业作为经济的支柱产业，从 90 年代开始这个行业一路走高，而在近两年政策导向和市场的变化，似乎都在传递一个声音，就是房地产的格局在彻底的改变。

　房地产的变局 的端倪 是从销售端，也就是开始限贷、限购、限价，突出居住功能而忽略投资功能。

　接着，是对金融领域的管控，遏制进入房地产领域的资金，19 年开始，逐渐紧张，到 20 年，再到现在愈演愈烈，基本投资都会锁定在长三角、珠三角，北方只是局限在几个重点城市。

　而刚刚出台的，集中供地政策，是从土地的供给端开始，抑制。

　所以，如此看，房地产 行业是系统性的在被治理。所以房地产很难再现曾经的辉煌，模式再变。

　我们在深入的思考， 产业地产～城市更新～文旅康养 项目 的逻辑关系问题。

　房地产不会成为经济的主导产业，那么什么将成为经济的主导产业呐？ 高科技～高端制造业～生物医药～环保～新材料～这些行业是近年来政府所倡导的。政府倡导是以什么为逻辑呐？～内循环～双循环，出口、消费、投资的三驾马车模式，因为世界格局的变化而发生变化，所以这些产业必定是以这

　个大趋势为前提，所以关于近一两年来政策的整个产业政策～结构调整，决定了产业结构的调整的方向，区域～省份～城市的布 局，这也是政府引导基金的发力点。

　所以 就是一个区域～省份～城市，必定先确定了产业结构的定位，然后围绕着这个产业经济，开始组织。

　我们发现，这个局面和很多年前的各城市的单打独斗有区别，是更高原则的产业定位。

　产业结构确定～产业功能～人口容量～服务功能～居住功能～文化消费需求。

　所以，这个逻辑就是产业经济逻辑，决定了产业地产方向，决定了产城融合的定位，决定了城市更新的逻辑，然后是文旅康养的方向。

　这一轮的调整，是在改变着整个逻辑。产业地产～城市居住服务功能，产城融合是开发城市发展的方向。城市更新只是提现在南方城 市，是他们目前处于这样的阶段而已。北方城市没有如此的发展，但是从城市经济发展，也一样的会以这样的标准。

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　宏观视角- 中观思维- 微观操作。我们理解这个宏观视角，即使如此。从中观思维，我们来看。未来的市场格局的变化，4 个一线城市、18 个 个 2 线城市，土地集中供应，会出现什么情况。市场的公开，透明，不仅土地资源的公开透明，什么你的竞争对手，相关的资源资金方，都是透明的，那这无疑

　就会带来大的厮杀，价格只有升，没有降。而一些实力不足出 的企业、资源会被挤出 1 、2 线城市，或者有些企业已经开始布局这些城市。

　些 未来考量这些 1 、2 线城 市房地产企业和三四线城市房地产企业的指标什么呐？ 的 原来的 roe ，就是净资产收益率，可以看到几个维度，的 利润率、周转率、杠杆率，但是未来的 1 、2 线城市土地集中供应，那么在去化上势必会有冲突形成竞争，所以在这样的竞争下，很难在周转率和利润率上有很高的诉求。

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　量 一些企业的投资指标，把考量 irr 的指标作为主要考量标准，也就是以长期发展为主。快速赚钱的房地产时代结束了。