万通董事长冯仑精彩演讲
万通董事长冯仑精彩演讲
“都说地产暴利，其实很多新型行业利润远远超过地产
业。例如网游，这个行业的毛利可以达到 80测上。”麻辣
冯仑一上讲台就直击要害，直言时下企业的特点是越新型的 行业企业规模越容易做大，越是竞争激烈的行业规模也越 大，甚至会超过地产业的老牌大亨。 冯仑昨天在“津报讲堂”
大谈生存经历与企业存活经验。
6月8日，“地产界的哲学家”一一万通地产董事长冯
仑做客天津日报报业集团“津报讲堂”，用他的“冯言冯语” 讲述了民营企业成长的辛酸与领悟，也用他的“风马牛”特 色另类地辨析着地产市场的境遇与走向。
杂学草莽负债起家“目前国内的民营企业，存活 3年以
上的不足7% 10年以上的不足 3% 20年以上的更是连 1% 都不到。”冯仑很自豪地表示，明年万通的企业年龄将满 20
岁。而如今的这个地产大牌，当年却是负债起家，从多元化 经营的草莽英雄一路跌跌撞撞走来。
1991年，冯仑和几个兄弟东拼西凑地借来 3万元，在海
南注册了个“皮包公司”，并且是无场地、无业务、无人员 的“三无”公司。然后，大家分头再次四处借钱，最终融资 达到1300万元，成立了海南地产公司，并购买了几栋别墅
出售，赚到几百万元。这第一桶金的背后，最精彩也最心酸
的其实是一个个借钱的故事。
多元发展转型专业路线“多元化是多数民营企业都走过 的路，当年我也做过医药、卖场、典当等行业，甚至还做过 汽车。”冯仑从公务员到商人的角色转换之后，在商场的经 历也涉猎了诸多领域，“到了 1997年，我们的企业扩大到
14个城市、七八个行业，而我们 6个30岁左右的年轻人已
经明显有些应付不来。”
“民营企业的竞争就像江湖上选老大。对其行业地位没 有认证，虽然有准入机制但没有退出机制，”冯仑回味，这 些对于当年刚刚起步的民营企业来说都是生死考验。
能人+好人=好企业万通发展到今天，其股份制公司中最 大的股东是天津泰达。泰达在万通投入 3个亿，万通在天津
的总投资额已经近百亿元，在滨海新区的所有民营企业中成 为纳税状元。能干的万通给出的这些回报远超过当年泰达入 股万通的初衷。
“能人中好人不多，好人中能干的又太少，所以‘既是 能人又是好人’的企业就很容易成为投资人青睐的对象。” 冯仑这些年与国企、外资等诸多类型的投资人都有过合作， 他的诚信和透明化操作成了他的卖点，也成就了万通的身 价。他感慨，“民营企业要做大，而不迷失方向，首先要在 钱的前面放置一个目标。”
“当年民营企业从多元化转向专业化得以生存发展，
今天地产业的政策收紧和市场转型背景下，地产企业也 需要向‘相对多元化’转化。”冯仑坦言将把住宅在产品布 局中的绝对优势逐步转化为商业、商务等多种地产产品并重 的模式，但这个转型过程会很长，“当年李嘉诚用了 15年
才把商业地产的比重调整到位。今天万通的转型也肩负着未 来的生存重任。”
房价将降两至三成冯仑在“津报讲堂”倾谈了时下市场 高度关注的地产新政和楼市走向。
“目前北京成交量中有 15%勺比例来自于投资性需求和
享受性需求，即第三套房或投资性需求，但这些房源的价值 量却占了整个市场的 40%至 50%新政策现在把这两部分购 买力往外挤，所以如果再过一年或半年，房价就会下降 20%
到30%但这个价格下降时整个市场的价格下降，并不意味 着每个楼盘都会降这么多。”冯仑大胆预测房价会下降两三 成。
不过，具体到万通的降价计划，冯仑表示他还不清楚公 司的具体价格方案。不过，他表示，万通在天津的产品大多 针对改善型需求，豪宅比例很小，所以价格方面压力并不大。
人生规划不只是买房“婚房是现在市场购房的第一动 力，”冯仑抛出“不买房更有利于自由发展”的新论调。
“现在政府保障房的关注和支持越来越多，强调包括对 夹心层的关注，这对于中低收入者和年轻人都是不错的买房 机会。但从人生规划角度来看，我觉得不买房其实更有利于 个人的发展。”
冯仑建议年轻人换个角度看待买房的问题，“一旦买了 房子，就需要考虑还贷问题，个人对于稳定收入和长久工作 的依赖性就会很强，不敢轻易尝试新的生活方式和环境。但 如果年轻人不买房，而是以人生规划为核心方向，那你的人 生就会有很多的可能性，成功的几率也就更大。”
未来楼市主拼“绿色”
对于地产业最流行的“低碳”与“绿色”主题，冯仑坦 言，除了社会责任感之外，“绿色”已经成为地产产品的竞 争力，并且已经给万通带来实在的经济效益。例如，位于天 津滨海新区的新新家园项目，属于“深绿”项目，各种环保 技术的应用在提高业主满意度的同时，也降低了其生活成 本。这些理由足以打动购房者，因此该项目的销售量远远超 过了其他普通项目。
在美国不同程度的绿色住宅，售价能比市场均价高出 10-35%，并且消费者非常乐于为此买单。冯仑认为，未来中 国消费者对于绿色住宅的认可不会输给西方国家。
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